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La densidad no es saturación
Topar la densidad para proteger un barrio suele producir lo contrario: expulsa población hacia una periferia sin servicios. Los números de Cancún lo dicen con claridad.
Consolidado Argumento consolidado a partir del diagnóstico de Benito Juárez.
Existe una idea muy arraigada en los reglamentos mexicanos: que por encima de cierta densidad un barrio se satura y hay que impedir que crezca. Es una idea razonable a primera vista y casi siempre equivocada cuando se miran los datos.
En Cancún, la zona núcleo perdió 27 mil habitantes entre 2010 y 2020 con una densidad de 129 habitantes por hectárea de manzana, mientras la periferia de interés social creció con 227. El centro, con la mejor infraestructura y la mayor proximidad a servicios de la ciudad, no estaba saturado: se estaba vaciando.
Lo más revelador es por qué. Los hogares del centro aumentaron; lo que cambió fue su tamaño. Recuperar la población de 2010 pediría unas 9,400 viviendas nuevas en el mismo lugar. Un tope de densidad convierte esa necesidad en una prohibición, y la familia que no cabe en el centro termina en un fraccionamiento sin guardería ni ruta.
Una densidad alta describe cómo está ocupado un lugar; no dice si está lleno.
Lo que propongo en su lugar
Prefiero regular el volumen y la capacidad, no el número de viviendas: un coeficiente básico que se obtiene sin pagar, un máximo al que se accede con una contraprestación, y la condición de que las redes aguanten. Así la intensidad adicional financia la infraestructura que exige, en lugar de prohibirse por miedo a que la colapse.