Hipótesis · · 1 min
¿Dónde debe crecer una ciudad?
Antes de abrir suelo nuevo hay que preguntar cuánto suelo con permiso ya existe y cuánto vale la pena ocupar. Mi sospecha: casi siempre sobra suelo y falta exigencia.
Abierta Hipótesis abierta: faltan instrumentos fiscales, infraestructura y mercado.
La discusión sobre el crecimiento urbano suele plantearse como expansión contra densificación. En Cancún, la evidencia sugiere empezar por otra pregunta: ¿cuánto suelo ya tiene permiso para construirse y no se ha ocupado?
La respuesta es mucha. Hay 46 mil predios baldíos, 45 % de la superficie normada, donde la zonificación vigente ya permite construir 115 millones de m². El problema no es la falta de suelo autorizado. Y aun así, el borrador de zonificación clasifica como urbanizables unas 12,500 hectáreas nuevas, prácticamente lo que pediría seguir creciendo como en la última década.
Cada exigencia cuesta suelo
La hipótesis de trabajo es que la ciudad debería crecer primero donde el suelo con permiso coincide con las condiciones que hacen habitable un lugar. Si se le pide empleo alcanzable en transporte público, una parada cercana, estar fuera de zonas de riesgo y tener escuela y guardería a mano, sobrevive 11 %: 12.4 millones de m². Si además se exige ciudad cotidiana a pie, la mitad.
Los umbrales son decisiones de política, no datos.
Mi opinión, que todavía no puedo demostrar del todo: abrir reserva urbana sin exigirle nada al suelo que ya tiene permiso es premiar la especulación. El suelo servido que se retiene sin construir debería costar, y el suelo nuevo debería incorporarse por etapas, después de las redes y no antes.
Lo que queda abierto
La hipótesis necesita más piezas: instrumentos fiscales que hagan costoso mantener un baldío servido, capacidad real de infraestructura, y una lectura del mercado que explique por qué el suelo con permiso no se ocupa. Son las preguntas que siguen.